□ 2023年12月14日，北京、上海同日調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，帶動了年底北京樓市成交量出現(xiàn)一定翹尾行情，也使得上海樓市出現(xiàn)積極變化。

　　□ 2024年，宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，“先立后破”的政策基調(diào)也給房地產(chǎn)政策帶來了更強的優(yōu)化預(yù)期。

　　2023年12月14日，北京、上海同日調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，帶動了年底北京樓市成交量出現(xiàn)一定翹尾行情，也使得上海樓市出現(xiàn)積極變化。整體而言，京滬新政大幅降低居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本，對購房和換房都有積極促進作用，短期提振效果明顯。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，北京地區(qū)相關(guān)政策落地后，2023年12月15日至12月31日，北京新房成交4443套，同比增長28.4%，日均成交261套，較2023年12月1日至12月14日日均增長120%，在部分項目集中網(wǎng)簽等因素帶動下，各周成交量環(huán)比持續(xù)走高。2024年以來，新房前兩周周均成交量與新政前一周基本持平。

　　二手房相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年12月北京二手房住宅網(wǎng)簽12963套，和新政實施前11月的12545套基本持平。2023年全年，北京二手房住宅網(wǎng)簽155432套，超過2022年的14.1萬套。

　　“北京新政帶動房地產(chǎn)市場實際成交上漲20%左右�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，自2023年9月一線城市全面落地“認房不認貸”后，市場對于一線城市政策松綁具有較高期待，北京、上海接連松綁購房政策，無疑是向市場傳遞出重磅利好信號。

　　1月30日，上海再度發(fā)布重磅政策，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購1套住房�！按饲胺巧虾Ｊ袘艏�人士購房，需滿足‘5年社保+已婚’條件，現(xiàn)在取消了已婚條件�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，上海外環(huán)以外區(qū)域約占全市60%的房源量和交易量，購房空間充足，可以更好滿足相關(guān)群體首套房或剛需房的置業(yè)需求。

　　值得注意的是，對于換房家庭而言，必須先賣掉二手房才能置換新房，北京當下二手房掛牌房源已接近17萬套，從整體情況來看，中低端房源出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，預(yù)計二手房掛牌量短期內(nèi)將處于高位，二手房價格仍有一定下跌壓力，若優(yōu)化政策繼續(xù)推進，二手房價格也有望逐漸趨穩(wěn)。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年12月15日至12月31日，上海新建住宅成交6193套，日均成交364套，較12月1日至12月14日均增長19%。調(diào)整后的政策發(fā)布當周成交量就實現(xiàn)了環(huán)比大幅增長，但受制于供給量不足，之后各周成交量環(huán)比持續(xù)下降，不過，周均成交量仍高于新政發(fā)布前一周水平。2024年1月1日至1月14日，成交量整體穩(wěn)定在相對高位，實現(xiàn)環(huán)比增長。

　　“上海部分總價在600萬元左右的近郊新盤出現(xiàn)了較好的銷售。二手房稅費成本明顯降低，很多房東愿意賣房，也愿意降價，加上換房需求的增加，二手房市場有部分明顯活躍跡象�！眹儡S進說。

　　2023年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2024年工作要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，重點抓好住房和房地產(chǎn)板塊、城鄉(xiāng)建設(shè)板塊、建筑業(yè)板塊、基礎(chǔ)支撐板塊四大板塊工作。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2024年，宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，“先立后破”的政策基調(diào)也給房地產(chǎn)政策帶來了更強的優(yōu)化預(yù)期。

　　張大偉表示，2023年北京樓市“小陽春”主要依賴學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放，預(yù)計2024年市場高點很可能出現(xiàn)在3月份至4月份。預(yù)計1月房屋成交量在1.2萬套至1.3萬套之間，春節(jié)過后，3月成交量有望再次超過1.5萬套。

　　58安居客研究院院長張波預(yù)計，今年一線城市的限購門檻會再降低，更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。“對于新房市場，房企要做好‘以價換量’的準備，目前入市群體對房價本身較為敏感，房企在優(yōu)惠層面要更務(wù)實，多一點實際讓利更能帶動銷量提升�！睆埐ㄕf。

　　“北京、上海政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放�！标愇撵o說。