最近，房屋養(yǎng)老金成了熱議的話(huà)題。起因是8月23日，在國(guó)新辦例行舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部的領(lǐng)導(dǎo)提到了房屋養(yǎng)老金。正所謂“一石激起千層浪”，大家對(duì)此議論紛紛：自己的養(yǎng)老還沒(méi)搞定，怎么現(xiàn)在又要給房子養(yǎng)老了？

根據(jù)8月30日的最新消息，上海發(fā)布了住宅維修資金管理新規(guī)（《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》），明確了不同類(lèi)型住宅維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)。

我國(guó)的普通住宅設(shè)計(jì)使用年限為50年，但在實(shí)際使用中，城市住宅的平均實(shí)際壽命在30年左右。根據(jù)此前住建部和統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，樓齡二十年以上住房占比近30%，全國(guó)城市居民中有1億人住在2000年之前建成的小區(qū)里。

預(yù)計(jì)到2040年前后，30年以上房齡的城鎮(zhèn)住房占比將上升至近80%。將來(lái)大量老舊房屋的更新維護(hù)，少不了大筆資金的支持，房屋養(yǎng)老金制度由此應(yīng)運(yùn)而生。

從2022年起，房屋養(yǎng)老金就在官方會(huì)議、講話(huà)中頻繁地出現(xiàn)。今年6月份，住建部部長(zhǎng)在和中國(guó)銀行高層交談時(shí)，也提到過(guò)要建立房屋養(yǎng)老金制度。當(dāng)時(shí)輿論也沒(méi)多大動(dòng)靜，可是這次反響卻很大，有人說(shuō)這是變種的“房地產(chǎn)稅”，這顯然是一種誤讀。

如何理解房屋養(yǎng)老金

房屋養(yǎng)老金，主要是指用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。

這里有兩個(gè)重點(diǎn)：第一，它針對(duì)的是房屋的公共區(qū)域（區(qū)別于私人區(qū)域）；第二，側(cè)重點(diǎn)不是日�！靶⌒扌⊙a(bǔ)”（更換樓道燈泡、清理下水管道等），而是大中型維修改造（更換屋頂、更新電氣系統(tǒng)、安裝新電梯等），通常都不會(huì)是一筆小數(shù)目。

在海外，許多國(guó)家都存在類(lèi)似的制度，如美國(guó)的業(yè)主在繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)，包括物業(yè)保養(yǎng)費(fèi)（小區(qū)設(shè)施日常維護(hù)）和維修準(zhǔn)備金（設(shè)施設(shè)備大規(guī)模維修）；日本業(yè)主支付的房屋管理費(fèi)中，“共益費(fèi)”用于維護(hù)和管理公寓大廈內(nèi)的公共區(qū)域（包括公共空間的水電費(fèi)、清潔費(fèi)、電梯維護(hù)、景觀美化以及法定檢驗(yàn)等費(fèi)用），“修繕?lè)e立金”用于公寓大樓的整體大規(guī)模修繕和維護(hù)工程。

為何推行房屋養(yǎng)老金制度

估計(jì)有人會(huì)好奇，房屋養(yǎng)老金是這兩年才提出的，那我們之前維修房屋的錢(qián)，又是哪里來(lái)的？據(jù)考證，從1998年開(kāi)始，我國(guó)就有征收房屋維修金的制度；2004年起政策明確要求，購(gòu)房者必須繳納一筆住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不繳納不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。我們買(mǎi)房時(shí)，會(huì)按照建筑安裝成本價(jià)的5-8%繳納費(fèi)用（如某地區(qū)的住宅建筑成本每平方米為1000元，那么住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，可能是每平方米50元左右）。據(jù)報(bào)道，目前全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元。資金結(jié)余多，說(shuō)明這筆錢(qián)沒(méi)完全用起來(lái)，主要原因有兩個(gè)：一個(gè)是交錢(qián)的商品房最老也就26年，還沒(méi)到大規(guī)模維修、更新的階段，平時(shí)小修小補(bǔ)的，可能花不了多少錢(qián)。另一個(gè)是申請(qǐng)動(dòng)用資金的流程繁瑣，導(dǎo)致提取率較低。

很多人不知道，這筆錢(qián)平時(shí)到底存在哪里了？一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)小區(qū)的維修基金都存在銀行專(zhuān)戶(hù)里，由當(dāng)?shù)刈》恐鞴懿块T(mén)代管；當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)成立之后，可以在銀行開(kāi)設(shè)維修基金專(zhuān)戶(hù)，通知所在地區(qū)的住房主管部門(mén)把錢(qián)轉(zhuǎn)到專(zhuān)戶(hù)（如果成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)不主動(dòng)申請(qǐng)，維修基金仍由當(dāng)?shù)刈》恐鞴懿块T(mén)管理）。

動(dòng)用維修基金，有兩個(gè)必要程序：一是征得三分之二以上業(yè)主或業(yè)委會(huì)的表決同意，二是住房主管部門(mén)的審核同意，這一過(guò)程可能耗時(shí)較長(zhǎng)。

綜上所述，現(xiàn)在推出房屋養(yǎng)老金制度，有三點(diǎn)考慮：第一，是因?yàn)楝F(xiàn)有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金提取困難，利用效率低；第二，隨著時(shí)間推移，1998年后交錢(qián)的房子未來(lái)會(huì)面臨更新改造的問(wèn)題，屆時(shí)可能出現(xiàn)資金不足；第三，1998年之前建的房子，這兩年也陸續(xù)邁入要大修、更新的階段，這維修的錢(qián)不可能讓1998年后繳費(fèi)的業(yè)主分擔(dān)，只能另外想辦法籌錢(qián)。

房屋養(yǎng)老金制度仍在探索

具體來(lái)看，房屋養(yǎng)老金分為兩個(gè)部分，一個(gè)是個(gè)人賬戶(hù)，另一個(gè)是公共賬戶(hù)。

個(gè)人賬戶(hù)，對(duì)應(yīng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由業(yè)主繳納，這個(gè)仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；

公共賬戶(hù)，就是這次上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)建立的制度。

大家關(guān)注的焦點(diǎn)是，公共賬戶(hù)的錢(qián)，到底由誰(shuí)來(lái)出？根據(jù)官方部門(mén)的說(shuō)法，這錢(qián)不是居民繳納，而是由政府負(fù)責(zé)出，資金來(lái)源主要有3個(gè)：第一是國(guó)有土地出讓收入，指的是地方政府的賣(mài)地收入；第二是中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金，指的是中央給地方撥款，其中一部分資金可用于老舊小區(qū)更新改造；第三是地方財(cái)政補(bǔ)助資金，通常是地方財(cái)政撥款用于某些特定項(xiàng)目，其中包括老舊小區(qū)改造等。

綜合來(lái)看，公共賬戶(hù)以財(cái)政出資為主，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔，并不會(huì)額外增加居民的負(fù)擔(dān)。

對(duì)普通市民來(lái)說(shuō)，以后在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，可以先看一下房子的建成時(shí)間，如果是1998年前的，沒(méi)有繳納過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，未來(lái)可能會(huì)面臨房屋老化沒(méi)錢(qián)修的問(wèn)題，相對(duì)來(lái)說(shuō)，房齡較短的小區(qū)，居住體驗(yàn)會(huì)更好。但也不是說(shuō)，房齡較長(zhǎng)的房子就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，比如對(duì)于大城市核心地段的“老破小”，不論是租金和房?jī)r(jià)都是比較高的（除了位置優(yōu)勢(shì)，還包含維修成本）。未來(lái)房屋養(yǎng)老金制度如能完善，出錢(qián)維修的成本不用房東或租客完全承擔(dān)，那么租金和房?jī)r(jià)倒是有可能降到一個(gè)合理價(jià)位。

房屋養(yǎng)老金制度仍在探索階段，具體的實(shí)施細(xì)節(jié)和效果還有待觀察。眼下，我國(guó)逐漸從增量房進(jìn)入存量房時(shí)代，有關(guān)部門(mén)重視房屋養(yǎng)老問(wèn)題，防患于未然，出發(fā)點(diǎn)自然是好的。